Generali Group

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          Investimenti immobiliari sostenibili

          Investimenti immobiliari sostenibili - Fen Court ©Dirk Lindner

          Generali Real Estate è il gestore del Gruppo Generali specializzato in investimenti immobiliari, con circa 32 miliardi di euro di assets (a fine 2020).

          Grazie alla lunga esperienza nella gestione di un portafoglio unico caratterizzato da sia da immobili storici/ di pregio che moderni, Generali Real Estate ha sviluppato competenze approfondite nelle attività di innovazione tecnologica, sostenibilità e dello sviluppo urbano. Attraverso la propria SGR specializzata, Generali Real Estate gestisce una serie di fondi immobiliari diversificati a livello geografico e che investono in asset localizzati in tutta Europa.

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          In Generali Real Estate, non ci si limita solo ad assumere un atteggiamento proattivo verso la riduzione dell'impatto ambientale del portafoglio, infatti le metriche e il monitoraggio ambientale, sociale e di governance (ESG) sono integrati in ogni fase della catena del valore immobiliare. GRE gestisce un portafoglio leader di mercato in termini di sostenibilità, possiede un forte know-how nell’asset e property management ed utilizza un approccio sostenibile alle costruzioni e allo sviluppo urbano. Le Responsible Property Investment Guidelines sono la cornice della Corporate Governance per il framework di sostenibilità di GRE, che racchiude le attività all'interno di un quadro strutturato che guida tutti gli sforzi futuri e garantisce che le priorità ESG diventino realtà.

          La strategia ESG di GRE si focalizza sulle esigenze normative e soprattutto sulle necessità dei clienti interni ed esterni. Ciò si riflette negli impegni assunti e nell’introduzione di nuovi strumenti.

          Per quanto riguarda la normativa, grande attenzione viene data alla regolamentazione SFDR, alla Tassonomia UE e alle normative nazionali che interessano il settore immobiliare (es. Decreto Terziario in Francia).


          GLI IMPEGNI DI Generali Real Estate

          NET-ZERO ASSET OWNER ALLIANCE (NZAOA)

          La Net-Zero Asset Owner Alliance è stata lanciata nel settembre 2019 dalle Nazioni Unite e riservata agli asset owner, che ricoprono un ruolo chiave nel guidare la decarbonizzazione dell'economia attraverso i propri investimenti. In qualità di membro della Net-Zero Asset Owner Alliance, il Gruppo Generali ha l'obiettivo di decarbonizzare gradualmente il proprio portafoglio investimenti al fine di raggiungere la carbon neutrality entro il 2050. La compagnia ha fissato traguardi specifici di decarbonizzazione per il 2025 per il portafoglio di investimenti diretti; per il settore immobiliare in particolare, in media il portafoglio selezionato sarà allineato con la traiettoria di decarbonizzazione del modello CRREM, per limitare il riscaldamento globale a 1,5 ° C.

          GREEN BOND

          Nel Generali Green Bond sono inclusi asset che soddisfano criteri ESG particolarmente elevati, come la certificazione di alto livello per gli edifici di nuova acquisizione (es. LEED Gold, BREEAM Very Good o superiori), il monitoraggio energetico, il miglioramento dell'efficienza energetica superiore al 30% grazie ad interventi di ristrutturazione.

          Alcuni ‘green assets’ inclusi nel Green Bond I:

          Generali Tower, Milano

          Generali Tower fa parte di CityLife, uno dei più importanti progetti di riqualificazione urbana in Europa, un mix equilibrato di servizi privati e pubblici che comprende un polo direzionale, shopping district, un'area residenziale e il terzo parco pubblico più grande di Milano. La torre (170 metri, 44 piani) ha una forma sinuosa ed è stata progettata per garantire i più alti livelli di efficienza e il massimo controllo dei consumi energetici. Ha ottenuto la certificazione LEED 'Platinum'. Questa iconica torre per uffici, sede del Gruppo Generali, è sinonimo di Innovazione, Sostenibilità e di Corporate Citizenship, valori fondamentali per il Gruppo.

          Fencourt, Londra - Fen Court ©Jason Hawkes

          Fen Court si trova in una posizione privilegiata nel cuore della City di Londra. I suoi 15 piani offrono oltre 39.800 mq di uffici e spazi commerciali, un passaggio pubblico che attraversa l'edificio caratterizzato da un soffitto a LED digitale di 180 mq utilizzabile per installazioni di arte aperte al pubblico, e un ristorante panoramico situato al 14° piano. L'edificio è coronato da un giardino pensile che offre viste mozzafiato sullo skyline di Londra e 3 nuovi spazi pubblici creati sia all'interno sia intorno all'edificio. Fen Court è stato progettato rispettando  i più elevati requisiti di sostenibilità ambientale e ha ottenuto la certificazione BREEAM "Excellent ".

          Alcuni ‘green assets’ inclusi nel Green Bond II:

          Viale della Liberazione, The Corner, Milano

          I lavori effettuati hanno mantenuto inalterata la destinazione d'uso dell'edificio (uffici), ampliando la superficie tramite l’innalzamento di un piano.

          L'intervento ha determinato un miglioramento delle prestazioni energetiche, grazie alla completa ristrutturazione dell'involucro edilizio (facciate e coperture) e degli impianti. Grazie ai lavori di ristrutturazione e alle attrezzature tecniche, il risparmio energetico è stimato al 61% mentre le emissioni di CO2 in esercizio sono ridotte del 58% (senza considerare il potenziale acquisto di elettricità senza CO2).

          L'EPC dell'edificio è migliorato da D a A2 (97 kwh/m2), ottenendo la qualifica di "Edificio a energia quasi zero".

          •  Vecchie caldaie a olio sostituite da pompe di calore condensate ad acqua sotterranea multiuso che alimentano un sistema a 4 tubi con pannelli luminosi a soffitto, ventole a pavimento e caloriferi nei bagni.
          • Ogni modulo è gestito da un controller dedicato completo di sonda di temperatura, sensore di presenza e sonda anti-condensazione.
          • Unità di trattamento aria con dispositivo di recupero del flusso incrociato, umidificazione del vapore e ventilatori dotati di convertitori.
          •  L'illuminazione a LED ha sostituito le lampade fluorescenti.
          •  Produzione di energia rinnovabile tramite impianto fotovoltaico e utilizzo di falde acquifere.
          Fhive and Coeur Marais, Parigi

          Due beni storici costruiti nel 1800, situati uno vicino all'altro nel cuore del quartiere di Marais a Parigi. Dopo un'importante ristrutturazione entrambi hanno ottenuto la certificazione HQE, EXCELLENT e l'etichetta di ristrutturazione BBC Effinergy, che attesta le loro elevate prestazioni energetiche. Più recentemente, le proprietà hanno ottenuto la certificazione BREEAM IN USE, EXCELLENT, mostrando anche alti impegni in materia di salute e benessere.
           

          • Collegamento al teleriscaldamento per Cœur Marais
          • Fornitura di elettricità senza CO2 per Coeur Maris e Fhive dall'inizio del 2018
          • Sistema di gestione degli edifici (BMS) in entrambi i palazzi: collegamento al sistema HVAC, illuminazione e controllo del comfort (riscaldamento, aria condizionata, ventilazione), regolazione in base alla temperatura esterna
          • Stazioni di ricarica per auto elettriche nel parcheggio sotterraneo
          • Serbatoio di raccolta dell'acqua piovana a Coeur Marais, impianti sanitari a risparmio idrico in entrambi gli edifici (rilevamento a infrarossi + aeratori)
          • 4 flussi di scarico separati nel luogo
          • Estremamente ben collegato con i mezzi pubblici nel centro di Parigi
          • Diverse stazioni di biciclette pubbliche gratuite situate nelle vicinanze (<50 m), deposito bici sicuro, spogliatoi e docce
          • Spazio di co-working e co-living in ufficio a Coeur Marais
          • Tetto verde e cortile per migliorare il ‘comfort termico’ dei lavoratori
          Sono West, Francoforte

          La struttura di 8.200 metri quadrati di Generali a Francoforte è la sede tedesca di Jones Lang LaSalle SE, che occupa l'intero edificio.

          • Il sistema di riscaldamento è alimentato da teleriscaldamento, riducendo così al minimo l'impatto di CO2 nell'atmosfera
          • Ci sono stazioni di ricarica per auto elettriche nel parcheggio sotterraneo
          • Il progetto ha ridotto il consumo di acqua potabile del 41%
          • L'edificio si trova direttamente sul lato opposto della stazione della metropolitana Westend.
          • Nell'edificio sono presenti un deposito per biciclette, spogliatoi e docce
          • Flessibilità dell'edificio per migliorare il design interno, mettere in comunicazione i diversi team e promuovere un senso di comunità e nuovi modi di lavorare
          • L'esteso spazio verde del tetto riduce le prestazioni di raffreddamento necessarie e il consumo energetico associato all'edificio

          La struttura dispone di un Building Management System (BMS) che controlla automaticamente il riscaldamento, il raffreddamento e l'approvvigionamento idrico, regolandolo al consumo

          Palazzo Berlam, Trieste

          Palazzo Berlam, uno dei palazzi di Generali a Trieste, è stato costruito nel 1900 ed è noto come primo grattacielo della città. L'asset modernista identificabile per il suo rivestimento in mattoni rossi è stato l'ex quartier generale Generali Real Estate fino al 2017, mentre ora, dopo un'importante ristrutturazione durata 3 anni, ospita la Generali Academy e alcuni uffici. Grazie ai lavori di ristrutturazione e alle attrezzature tecniche, il risparmio energetico è arrivato al 56% mentre le emissioni di CO2 in esercizio sono ridotte di oltre il 50%.

          L'EPC dell'edificio è migliorato da D a B (169 kwh/m2).

          • Il sistema di riscaldamento è alimentato da fonti rinnovabili, utilizzando l'acqua di mare e le acque sotterranee al fine di migliorare le prestazioni energetiche e ridurre al minimo il consumo.
          • Il comfort termico è garantito dalla sincronizzazione/integrazione tra pannelli radianti a soffitto e travi fredde attive.
          • Il sistema di illuminazione è a LED con controllo automatico.
          • I consumi dell'edificio sono diminuiti, anche se l'occupazione è ora di 500 persone vs 191 persone prima dell'intervento.
          • Sono stati seguiti standard di alto livello per l'isolamento delle facciate e lavori di falegnameria a taglio termico, ascensori a basso consumo.
          • L'edificio si trova direttamente di fronte al mare e le relative camere offrono la vista di un ambiente naturale all'aperto.

          La progettazione dell'edificio mira (tra cui una terrazza sul tetto e una caffetteria pubblica al piano terra) a incentivare gli eventi sociali, mettere in comunicazione i team e promuovere un senso di comunità e nuovi modi di lavorare.

          CERTIFICAZIONI E METODOLOGIE DI VALUTAZIONE

          Ci focalizziamo sull'acquisto e/o lo sviluppo di edifici certificati – includendo fra gli altri i certificati BREEAM, LEED, HQE e DGNB – al fine di aumentare la quota di edifici certificati nel portafoglio.

          Tutti i nuovi investimenti sono sottoposti ad un assessment su indicatori ESG, al fine di valutare il livello di sostenibilità dell’edificio da acquistare. A tal fine, GRE ha sviluppato e implementato un proprio strumento di valutazione basato sullo schema BREEAM® In Use. Questa metodologia da a GRE la possibilità di avere una visione completa della qualità ESG e mostra una previsione sulle possibili certificazioni. Il Report fa parte del protocollo decisionale per le nuove acquisizioni.

          Tour Saint-Gobain, Parigi La Defense - TSG ©Laurent Kronental

          Il più importante progetto di sviluppo di Generali a Parigi, Tour Saint-Gobain ha fatto della sostenibilità il suo segno distintivo sin dalla fase di progettazione. A testimonianza di questo approccio ambientalista, la Torre, recentemente completata a La Défense e che ospita il nuovo quartier generale di Saint-Gobain, ha ottenuto tutte e quattro le principali certificazioni ambientali internazionali con il massimo dei punteggiHQE Exceptionnel, High Energy Performance Label: Effinergie +, LEED Platinum e BREEAM New Construction Outstanding. Un segno concreto dell'impegno di Generali per stabilire nuovi parametri di riferimento di sostenibilità per il settore immobiliare e ridurre l'impronta ambientale del proprio portafoglio immobiliare, in stretta collaborazione con aziende leader di mercato che condividono gli stessi obiettivi, come Saint-Gobain.

          Puerto Venecia, Saragoza

           

          Puerto Venecia, Saragoza

          Nel 2020 GRE ha acquisito il più grande ( 200.000 mq) centro commerciale sostenibile della Spagna certificato LEED Gold, a Puerto Venecia.

          Dall'apertura, questo centro commerciale ha una strategia ESG molto forte con particolare enfasi e gestione sugli elementi ambientali e sociali. Infatti si trova uno specifico sistema di ottimizzazione energetica e l'impianto fotovoltaico ha una classificazione energetica "A" in quanto utilizza il 100% di approvvigionamento rinnovabile. Promuove inoltre la mobilità sostenibile garantendo la disponibilità di strutture in loco e il trasporto sostenibile al fine di risparmiare le emissioni di CO2 e contribuire all'ambiente: parcheggio per la ricarica di skate elettrici e disponibilità di car sharing.

          C'è uno ‘spazio di solidarietà’, disponibile per le ONG per svolgere le loro attività di beneficenza, mentre l'importanza della comunità locale è dimostrata tramite il supporto a fornitori che si trovano in zona, essendo lo sviluppo del luogo un fattore chiave nella scelta del fornitore. Nel 2021 erano in corso l'ottenimento del certificato BREEAM In Use e il timbro Zero Carbon Footprint.

          IMPEGNO VERSO GLI INVESTITORI

          I fondi immobiliari di Generali Real Estate implementano un framework ESG finalizzato sia ad allocare i capitali in immobili caratterizzati da forti caratteristiche ambientali  sia a garantire all’investitore l’utilizzo di un processo di governance solido, strutturato tramite un insieme di politiche e processi in grado di aumentare ulteriormente la trasparenza, l'equità e la produttività dell’investimento. Ad esempio, l'implementazione di un modello di gestione del rischio di matrice assicurativa e caratterizzato da diverse “linee di difesa” garantisce solide capacità di monitoraggio, lo sviluppo di una ricerca data-driven e all'avanguardia aggiunge oggettività e costante aggiornamento alla fase di sottoscrizione, mentre la solidità di un processo di investimento ben strutturato garantisce investimenti sicuri ed al tempo stesso rapidi. Gli aspetti sociali sono inclusi nelle attività di gestione degli asset sottostanti e dipendono solitamente dalle caratteristiche degli immobili e dalle comunità in cui gli stessi sono inseriti.

          COINVOLGIMENTO DEI TENANT

          Con GREEN LEASE, GRE affronta l'integrazione dei più importanti temi ESG nelle locazioni commerciali al fine di impegnarsi con gli inquilini per una collaborazione win-win sostenibile, e per soddisfare le richieste di analisi e disponibilità dei dati.

          Alcuni casi: ITALIA

          PwC Italia è uno dei migliori esempi di costruzione con un rapporto locatore-inquilino win-win con un contratto di 15 + 9 anni, firmato nel 2018.

          Il cliente ha firmato un mandato con il quale darà accesso diretto alla propria piattaforma di fornitura di energia. Questo permette a Generali Real Estate di ottenere i relativi dati e avviare col cliente un rapporto proficuo tramite l’uso dei dati condivisi.

          Basato su una comunicazione trasparente riguardo all'ottimizzazione energetica e sulle azioni a tutela dell'ambiente intraprese da ciascuno di essi al fine di rispettare l'impegno ambientale. Oltre a mettere in atto azioni future per migliorare le prestazioni energetiche nelle aree private scegliendo azioni più efficienti dal punto di vista energetico.

          TENANT SURVEY aiuta GRE a comprendere meglio le esigenze e la situazione attuale dei tenant, ed a migliorare le relazioni e la comunicazione con gli inquilini. Nel 2021 GRE ha condotto un sondaggio digitale su tutto il portafoglio internazionale con più di 2000 tenants, includendo domande su Sostenibilità & Innovazione.